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2006-04-14 11:21:00 |
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自2005年中央政府为稳定房价，保持房地产业持续健康发展而推出一系列宏观调控政策之后，我市房地产市场一直处于调整阶段。从2006年一季度的市场总体形势来看，我市房地产市场的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。
一、房地产市场运行基本情况
1、市场投资总量继续增加，增幅理性回落。
2006年一季度我市8城区房地产投资额为45亿元，比去年同期增长10.5%,占社会固定资产投资的33.3%；房地产施工面积为2562.8万平方米，比去年同期增长16.3%；竣工面积为47.9万平方米，比去年同期增长25.8%。2005年一季度我市房地产投资开发额、施工面积和竣工面积的增长率分别为57.8%、52.4%和99.6%，相比之下，2006年一季度的市场投资开发规模明显回落。
这种差异产生的原因主要是受2005年5月份中央宏观调控的影响，去年一季度主要的宏观调控措施尚未出台，房地产市场仍然火爆。相对于原先的高速增长，当前我市房地产投资处于一个相对稳定、理性的增长区间，对于房地产市场长期稳定发展具有积极意义。
2、新开工商品住宅减少，商品住宅成交量总体处于徘徊。
2006年一季度我市8城区商品住宅新开工面积为68.8万平方米，比去年同期下降51.9%。大幅的新开工面积减少显示开发商已经对市场形势做出反应，开始明显的战略收缩。
一季度我市8城区商品住宅(不含二手住宅)成交量为5350套，成交面积为70.24万平方米，成交金额为49.38亿元。其中,受春节影响，2月份的成交量一度跌至1082套。3月份商品住宅成交量有较大回升，达到2251套。
一季度我市二手房市场也出现回落，6城区1-3月份二手房成交总量为2436套，比上季度减少23%，比去年同期减少40.6%。从统计数据看，我市6城区二手房市场自2005年6月份以来每月成交量大多在1000套以下，与2005年5月份之前月均1500套以上的成交量相比，回落约1/3。但就近10个月而言，市场波动不大，总体表现平稳。
3、商品住宅成交均价保持平稳，区域差异突出。
一季度我市8城区一手房成交均价为7029元/平方米(6城区为8694元/平方米)，其中，1月份至3月份8城区的新开发商品住宅成交均价分别为6954元/平方米、6759元/平方米和7230元/平方米。我市6城区二手房市场成交均价为7182元/平方米1至3月份价格分别为7876元/平方米、7264元/平方米和6460元/平方米。
由于市场均价除了受到市场整体形势影响之外，短期内更重要的影响因素是交易样本的区位特征。从杭州6个主城区近5个月数据可以看出，各区域价格的横向对比差异十分显著，最低均价和最高均价差距在10000元/平方米以上。但从区域内部的纵向对比看，变化并不大，总体上保持稳定。
4、可售商品住宅数量持续攀升，供求失衡加剧。
一季度我市(6城区)可售商品住宅的数据持续攀升，达到20645套。去年同期，我市可售商品住宅数量为7099套，仅为当前的1/3左右；上季度末，可售商品住宅数量为17441套，较当前低10%左右。如果结合商品住宅的成交量数据，市场供给和需求的差距更加明显。市场成交水平持续徘徊，而市场上可售商品住宅数量却稳步上升，此消彼长，市场失衡加剧。这是当前我市房地产市场面临的最主要矛盾。
5、土地市场表现平稳，商业用地出让增多。
今年一季度，我市经营性用地挂牌一宗，土地面积20898平方米，为商业用地。一季度我市成交土地共6宗，全部为2005年公告的经营性用地，均在1月份成交。6宗用地总成交土地面积为87508平方米，总成交金额50320万元。其中住宅用地出让2宗，分别位于下沙经济开发区和滨江区；商业办公用地两宗，都位于滨江；商业金融用地两宗，分别位于西湖区和之江旅游开发区。从交易数据可以看出，一季度滨江区块土地出让市场活跃，另外，商业用地出让明显增加。
6、人居展带动气氛，市场成交将有提升。
今年4月初的杭州人居展活跃了房地产市场的气氛。据市房管局统计历时四天的人居展预订和签订购房合同共1600套。人居展期间，参观人数多达40万人次，表明普通百姓对房地产市场仍然相当关切。由于在人居展之后，购房者需要一定时间处理和比较信息，因此，四月份可能迎来本年度市场成交量的小高峰。
总体而言，一季度我市房地产市场运行基本特点是稳中略降。房地产投资开发保持理性增长，商品住宅市场成交量仍处于徘徊期，市场成交价格基本稳定。一季度的土地市场平淡。商品住宅成交量和可售商品住宅的此消彼长的趋势显著，供大于求矛盾进一步凸显。
二、房地产市场的政策变化和影响
1、提高住房公积金贷款额度，降低按揭贷款利率。
今年1月份，杭州市区住房公积金贷款最高额度由现行的30万元调整为50万元。这是自2001年以来杭州市区首次调整住房公积金贷款额度。市政府还发布了《促进我市房地产业平稳健康发展的金融支持意见和建议》，积极鼓励发展个人按揭业务。市政府建议商业银行对购置普通住宅的个人按揭贷款采取优惠利率，一般按基准利率下浮10% 。 这两项政策的出台在一定程度上降低了居民购房的成本，居民购房可以获得更多的金融支持。
2、调整商品房契税交纳时间，降低交易成本。
根据2005年5月份中央出台的宏观调控政策，购买房屋后在两年内销售的转让方，不论是普通住房还是非普通住房均需按全额缴纳5%的营业税，两年时间的起点以契税缴款书的填发日期为准。现在对购买商品房期房的契税纳税时间做出调整，只要签订商品房预售合同并登记备案，就可缴纳契税并取得完税凭证。缩短了商品房交易须等待的时间，降低了交易成本，促进了存量房市场交易。
3、推行购房入户政策，增加区域吸引力。
我市最近已经开始实施外地人在杭购房入户的试点。目前试点区域为钱江新城、下沙经济技术开发区和滨江区三个区域。其中，钱江新城购房入户要求单套住宅购房总价值大于等于100万元，下沙经济技术开发区要求大于等于60万元，滨江区要求大于等于80万元。该政策落实之后，将对钱江新城、下沙、和滨江三个区域的购房消费将起到促进作用。
综观我市近期推出的房地产市场调控政策，目的主要为了降低市场交易成本和增强区域吸引力。毫无疑问这些利好政策对当前房地产市场将有积极的影响。但是这些政策目前还没有带动市场回暖，因为购房者最关心的房价走势尚未明朗化。良好的心理预期是市场回暖的重要支撑。
三、房地产市场的近期趋势和对策建议
1、市场观望气氛将持续，短期内信心难以回升。
宏观调控之后，购房者对房地产市场的信心明显下降。最近10个月的新房和二手房成交数据一直处于低水平徘徊。同时，随着消费者日趋理性和成熟，精挑细选和沉着冷静已经逐步取代了当初的狂热。因此，房地产市场近期将在平稳中持续徘徊，消费者信心难以在短期内回升。
2、市场供求失衡，开发商面临挑战。
在房地产市场投资开发规模回落的情况下，可售商品住宅的持续增加可以看出房地产市场的供求失衡。虽然市场的投资开发规模已经显著下降，开发商也在新的环境下调整了战略，但由于房地产开发周期较长，市场反应具有一定滞后性。
住宅存量的积压严重影响开发商的资金回笼，不少开发商将面临资金链安全的挑战。资金压力又极大地影响了开发商的发展战略，其中包括楼盘定价措施。此外，随着竞争的加剧，开发商如何在价格竞争以外提升住宅产品的美誉度，是更深层次的挑战。
3、区位因素凸显，市场逐步分化。
当投机者逐渐从市场退出后，市场的需求主体开始更加关注住宅的实用性和可居住性。地处郊区或者中心外围的楼盘由于交通不便、配套设施不成熟、生活服务缺乏等可居住性方面原因，在竞争中面临更大的压力。郊区楼盘的低价策略使用的空间有限，因此楼盘品质竞争成为关键。市中心区域供给量稀缺程度高，加上交通便利，配套成熟，市中心楼盘仍然受关注。总体来看，中心区域和外围区域的市场分化更加显著，市场竞争更加细化。
针对我市房地产市场的实际情况，有必要从以下几个方面加强工作力度。一是当前加强房地产市场风险研究，提高风险防范能力。房地产市场的稳定健康关系到经济的可持续发展和社会的和谐稳定。因此有必要加强对房地产市场风险的认识。通过对房地产市场风险的评估，认清房地产市场运行的健康程度，然后结合国内外关于政策调控方面的经验，形成风险应对方案。从而既能及时了解房地产市场的状况，又能对紧急情况做出政策调控，加强政府对风险的处理能力，确保市场总体稳定。二是完善基础配套设施，提高外围区域的可居住性。当前不少中心外围的楼盘空置率和空关率都较高，这其中很重要的一个原因就是这些楼盘的可居住性较差。远离中心的楼盘面临着交通、生活设施配套等种种问题，居住成本很高。但是外围区域是当前增量住宅市场主要的供给来源。完善基础设施配套，提高可居住性，无疑将增加这些区域的吸引力。三是加强舆论引导，增强市场信心。政府要加强对报刊媒体等舆论的引导，使广大消费者对市场形势有一个正确的认识。同时，要定时对外发布市场分析报告，突出主流宣传，把握主动性。从而引导消费者形成理性的市场认识和理性的住宅消费观念，通过各种宣传形式，增强房地产市场的信心。
总体而言，由于2006年中央宏观调控的仍将持续，我市政策调控有一个滞后效应。当前应该密切关注市场的动态，等市场持续消化一段时间再依市而行。一季度我市房地产市场形势分析自2005年中央政府为稳定房价，保持房地产业持续健康发展而推出一系列宏观调控政策之后，我市房地产市场一直处于调整阶段。从2006年一季度的市场总体形势来看，我市房地产市场的各项指标均有不同程度的回落，市场总体形势稳中略降。 | |
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