截至去年11月份，绍兴市区二手房成交量减一成。市房管处提供的房地产交易数据显示，去年1～11月，市区二手房成交套数同比减少10.09%，建筑面积同比减少7.19%。这也是多年来市区首次出现二手房成交量下降的现象，而2006年全年，市区二手房成交套数同比增长41.95%。

　　同时，租赁市场年底房源和客源却双双增加，逆市而“红”，另外资本市场的风起云涌，也给楼市带来了诸多变化，让我们一起来盘点一下。

　　年初，二手房现大“牛市”

　　去年上半年，绍兴二手房市场一如股市般“超牛”，呈现出“量价齐升”的特点。

　　现象：随着一手市场房价的上涨，二手市场价格也水涨船高，例如城西二手房均价从去年年初的6000多元/平方米，短短几个月，到去年5月初就上升了近1000元/平方米。其他城区的二手房销售形势也十分乐观，整体均价已达6000元/平方米左右，最高的二手房价格甚至超出了1万元/平方米。

　　“一套高性价比的二手房‘浮出水面’，如果购房者稍稍迟疑，看房当天不出手或下单稍慢一点，可能第二天再想买就没有了。”回忆当时的火爆场景，一中介商感慨万分。

　　深究二手房价上涨原因，业内人士分析主要有几个原因：一是近几年的一系列宏观调控导致的税费成本增加；二是一手市场价格上升飞速，老城区内几乎所有新开楼盘价格都在万元以上，市场的相互影响，使得二手房价格处于“追涨”状态；三是典型区域，如城西、城北二手房价上涨明显，拉动整体房价上涨。

　　5月，“翘翘板”互动强烈

　　提及去年的5月，很多人会想起股市“5.30”的一波暴跌行情，而正是这一“突发性”变化，成了楼市和股市之前相互博弈的“转折点”。

　　现象：上半年的二手房市场虽然红火，但股市火爆也吸引了众多投资者从楼市撤离进入股市，去年5月初是资金从楼市向股市流动的最高峰，楼市资金量被分流。但之后股市突然暴跌，股市的强大风险再次呈现在投资者面前，而此时楼市的保值增值性又引起了投资者的关注，开始有部分股民转战楼市。

　　股市和楼市之后就这样开始了强烈地“互动”。

　　6月，楼市再次升温

　　“临时加价”现象在二手房交易市场是一种“迫不得已”的行为。2007年的6月，楼市再次火热升温，很多业主自然都跟随市场把价格抬高了，而对于那些已经初步与购房者达成购房意向或签定了协议书的业主，也不愿错过这个机会，只得“临时加价”了。

　　现象：市区一中介老板告诉记者，“6月是2007年中生意最好的时候，房价一月一个样，有时甚至一天一个样，但交易过程中‘临时加价’的现象开始增多。这不论对买家还是中介来讲都是特别头痛的事情。经常花费了很多精力和时间谈好了一桩生意，但由于业主的‘临时加价’，又泡汤了。”

　　这主要是由于在二手楼交易过程中，从签订合同到办过户、交楼等手续，需要较长的时间。业主在其间再对比一下市场上的其他同类房子，发现别人的房价标得更高，或者又接到其他物业顾问来电咨询自己的房子，自然会觉得需求旺盛，自己的房子报价还可以提高，于是出现业主不断加价的现象，导致二手房买卖挂牌价格一再看涨。

　　但“加价”现象的上演，必然会对市场造成负面影响。因为买家的心理落差往往随着卖方的不断加价逐渐扩大，一定程度上打击了购房者的购房热情，同时也对参与交易的中介公司失去了信任感，这也对中介的后续发展十分不利。

　　开发商和房介大“联手”

　　在以往，房产中介的职责十分明确：卖二手房。同时在绍兴，绝大多数新楼的销售都是由开发商自己来做，或者是由房地产营销策划公司来代理楼盘的销售，很少有中介公司介入。

　　但今年出现了一种新的现象——“一、二手房联动”，不少品牌二手房公司除二手房外，销售房源中还不乏一手楼盘，这些新房中以尾房居多，但也有新开楼盘，这种一、二手房联动的销售模式目前已成为大型房地产经纪公司的“新宠”。

　　现象：随着市场竞争的日趋激烈，开发商和中介都感觉到压力的增加，开发商急于寻求销售的突破，而中介商也更乐意寻求新的市场，于是二者相互结合，利用各自的优势，进行联手，“场外分销”，更大地挖掘市场。

　　9月，房贷新政促“变脸”

　　去年9月27日，中国人民银行、银监会发布了通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款购房首付款比例不得低于40%。这一新政给已近“疯狂”的楼市泼了一盆冷水。

　　现象：相关政策出台后，市区各大商业银行都有了行动，其中最早开始有动作的是建行绍兴分行和中信银行绍兴分行：二者正式确定将第二套住房的房贷首付比例由原来的三成提高到四成。

　　据悉，为加强房地产市场宏观调控，央行早在2003年就发布通知，要求对购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高首付款比例。不过，该政策并没有量化“适当提高”的具体比例，这次终于有了明确的“说法”。

　　二手楼市出现观望情绪

　　回顾二手房市，去年的6、7、8月份无疑是火爆的，然而随即直转而下的“金九银十”，着实让开发商们“无法接受”。

　　现象：去年10月1日，正逢往年的看房高峰期，可很多中介却选择“关门休假”，这与往年的“黄金10月”大相径庭。在9月底的几天里，有80%以上的中介门店甚至一度遭遇“零签约”的尴尬局面，这在绍兴市场上还是第一次。

　　业内人士分析，今年央行多次上调存款准备金率、贷款利率，再加上房贷新政等一系列金融政策的出台，对购房者的心理影响作用明显，心理预警作用加大。多次加息对购房者心理也产生了累加效应，这种累加效应在去年年底开始释放，观望气氛开始显现。

　　另一方面，从去年9月底起，二手房市场的挂牌价格过高，大大超出了老百姓买房所能承受的范围，也一定程度上导致“十一”黄金周二手房交易量的下降，甚至出现了“有价无市”的现象。

　　调控效果真正显现

　　银行房贷利率增加，对第二套及以上住房实行更为严格的贷款政策后，楼市一度陷入“沉思”。在对政策效果的期望和购买能力受限的双重压力下，去年十月底，部分消费者终于作出了决定，“再看看吧，市场好象要‘变’，还是先退房吧。”房贷新政影响逐渐“发酵”，“退房”现象初显。

　　业内人士指出，交易量减少凸显政府调控政策效果，投资性购房得到了有效遏制。在2005年宏观调控的基础上，2006年，中央进一步出台“国六条”等房地产宏观调控政策，对二手房交易征收营业税和个人所得税。再加上今年的这些政策出台，大大提高了二手房交易成本，对投资性购房影响深远，二手房投资者步入楼市更加谨慎。

　　年底，二手房市场“结冰”

　　“贷款难度越来越大了！”“停办二手房贷款业务了！”去年年底，一则“银根紧缩”的消息真正将二手房市场“冰封”了。

　　现象：“银行的二手房贷业务停办了，哪怕是一些一手房，办理按揭的周期也已开始延长。”中行、建行、工行等多家商业银行率先开始暂停办理二手房贷，消息一出，二手房市场显得更加清淡。记者从市区几家房地产中介公司获悉，近一周来，每天二手房的看房量只有上半年的50%左右，有签约意向的人更是少之又少，一些房产中介甚至感叹一个月还没开过张。

　　造成无款可贷的情况主要有两点原因：一是去年前三季的房产热潮已让银行完成了大部分年度工作计划，银行信贷人员的热情已不再那么高了；二是央行出台的新政，再次发出了银行贷款风险预警信号，令各银行重

　　新严格按揭要求。

　　现在虽然在不少房产中介所的房屋信息中，仍能看到“可改名、办理按揭”等字样，但事实上这只是一种宣传手段，二手市场“冷清”已成现状。银行的“惜贷”加重了购房者的观望情绪，即使谈成的买卖也可能随时“流产”。

　　租房市场形势趋好

　　一系列针对楼市的调控政策出台无疑影响到了房屋租赁市场，但与交易市场不同的是，从某方面来讲，这些政策反而给租赁市场带来了好形势。

　　一方面，一些对后市仍然看好的业主并不急于将房子出手，而是选择转入长线投资，租赁市场房源供应量增加，另一方面，政府的调控使得一些近期打算买房的客户产生观望心态，或放弃购房、或持币观望，壮大了租房群体。房源和客源的双双增加，使得整个租赁市场成交量和成交价双双上扬。

　　同时租金也不降反升，今年年初时，简装的一室一厅和两室一厅，月租金分别在700元和1100元左右，目前已达850元和1300元左右。特别是一些中低端房源和中小户型供不应求，大户型和高端房源则相对受冷落。传统热点租赁区以城市中心和城西、城南为主，外地来绍打工一族和部分年轻人面对中高档房较大的租房成本，只能选择中低端房源和中小户型。